プライベートビジネスとして成り立つのは、次の5条件を全て満たしたビジネスです。

 ①小さな金額から始められること

 ②利他的なビジネスであること

 ③簡単に学べて再現性があり、片手間で手軽にできること

 ④家事の合間にできて、ムリなく続けられること

 ⑤他人任せにしないで、妻がコントロールできること

 夫婦で協力しながらも妻が中心となって取り組む必要がある点と、お金の本質が感謝の気持ちであるということから、突き詰めて考えるとこの5条件は必須です。

 

【今回のお話】

 余談ですが、表面利回りが6%の実物収益物件と、分配金水準が6%のリートとを単純に比較して、「利回りに差がないのだから、手間のかかる収益物件を買うよりも、小口から購入できて手間もかからないリートのほうが断然お得です」と仰る方がいらっしゃいます。

 しかし、前回ご覧頂いたとおり、表面利回りが一緒であっても、実質利回りはリートの6%に対して、実物資産は17%になるわけですから、比較の対象が間違っています。

 

 そもそも、リートは株式と同じ仕組みで出来ていますから、リスクの塊です。

 財務諸表を少しでもかじったことがある方には一目瞭然なのですが、不動産投資案件の株式部分(エクイティ)の持分がリートの正体です。

 企業の貸借対照表は、借方が<資産の部>で、貸方が<負債の部+純資産の部>で構成されています。

 同じようにリート案件では、借り方の<資産の部>に投資対象不動産が載ってきて、貸方の<負債の部>には銀行の融資が、<純資産の部>にはリートの持分が載ってくるのです(正確には、その中間にメザニンローンが入ります)。

 つまり、投資対象不動産の価値が目減りした場合には、銀行の融資が優先的に返済されて、個人投資家が保有するリートが後回しになる、という仕組みになっているわけです。

 一番安全で確実に利益をあげられるシニアローンと呼ばれる資産は、銀行が全て独り占めしています。そして、妙味のあるメザニンローンを親密先である大口投資家に販売しています。

最期に余ったリスク部分を私達個人投資家に販売している、というわけです。

 このように、ペーパー資産であるリートと、実物資産である収益物件との間には、天と地ほどの開きがあるのです。

 

閉じる前にポチっとお願いします!



自己啓発 ブログランキングへ

 お金のソムリエ坂下仁.jpg