【これまでのお話】

 プライベートビジネスとして成り立つのは、次の5条件を全て満たしたビジネスです。

 ①小さな金額から始められること

 ②利他的なビジネスであること

 ③簡単に学べて再現性があり、片手間で手軽にできること

 ④家事の合間にできて、ムリなく続けられること

 ⑤他人任せにしないで、妻がコントロールできること

 夫婦で協力しながらも妻が中心となって取り組む必要がある点と、お金の本質が感謝の気持ちであるということから、突き詰めて考えるとこの5条件は必須です。

 

【今回のお話】

 5つ目の条件の続きです。

 

 表面利回りが同じ6%であっても、リートの利回りは、実物の投資用不動産の実質利回りの1/3しかありませんでした。。

 このカラクリは、リートの仕組みを分解してみると、よく分かるようになります。

 実は、リートの仕組みは、もともとは実物収益物件への投資と同じ仕組で出来上がっています。

 前回お話しした、実物のアパートの数値を当てはめて考えてみましょう。

 この例と同じように、表面利回りが6%で5000万円のアパートを使って、リートを組成したと仮定します。

 この場合も、投資家のあなたから現金1000万円を預かり、銀行から4000万円を借りてきてリートを組成することになります。

 家賃収入は300万円で銀行への借入金利支払い等の諸経費は130万円ですから、差し引きで170万円の収入となります。

 ここまでのキャッシュフローは、実物のアパートと全く同じですね。

 

 そして、リートは、ここからが違います。

 この170万円の収益の中から、まず最初にプロパティマネジメントの専門家を始めとして販売窓口の銀行員の人件費に至るまで、総額110万円もの手数料が差っ引かれてしまうのです。

 リートに適した物件を見つけてきて、管理をしながら、顧客であるあなたに販売するまでに、たくさんの諸経費や人件費がかかってしまうので、110万円はその正当な対価である、ということになるのです。

 まさしく、彼らの貢献なくして組成はできませんので、当然のこととして「感謝の気持としてのお金」110万円が彼らに配分されている、というわけです。

 

 そして、残りの60万円が、1000万円投資したあなたの手許に届くという仕組み、それがリートなのです。

 このように、現場から遠くに居て、人任せにしてしまうと、収益の大半は、現場の人達、任された人達の懐に入っていってしまうのです。

 人任せにせずに自分自身が適度に関わりを持つか否か、つまり、現場との距離が、収益性にも大きく影響を及ぼすことになるのです。

 

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