【これまでのお話】

 プライベートビジネスとして成り立つのは、次の5条件を全て満たしたビジネスです。

 ①小さな金額から始められること

 ②利他的なビジネスであること

 ③簡単に学べて再現性があり、片手間で手軽にできること

 ④家事の合間にできて、ムリなく続けられること

 ⑤他人任せにしないで、妻がコントロールできること

 夫婦で協力しながらも妻が中心となって取り組む必要がある点と、お金の本質が感謝の気持ちであるということから、突き詰めて考えるとこの5条件は必須です。

 

【今回のお話】

 5つ目の条件の続きです。

 5つ目は、他人任せにしないで妻がコントロールできること、です。

 現場から遠く離れてしまうと、コントロールが効かないという問題とは別の問題が起きるというお話をしました。

 それは、あなたよりも遥かに「貢献する現場」に近い人達がたくさん発生してしまうということでした。

 その典型例がリート(不動産投資信託)ですね。

 

 もう少し、具体的に見てまいりましょう。

 都内の収益物件の表面利回りは、およそ5.5%~7%程度です(平成25年時点)。

 一方で、リートの分配金水準は4%~6%程度です(平成25年時点)。

 そこで、判りやすいように、表面利回りが6%の実物収益物件と、分配金水準が6%のリートとを比較して見てみましょう。

 例えば、1,000万円のアパートと1,000万円のリートに手持ちの現金を投入したと仮定してみましょう。

 実物資産としてのアパートでは、1,000万円の資金を拠出すると、4,000万円の借入を起こして5,000万円の物件を買えますので、5000万円×6%=300万円の家賃収入が毎年入ってきます。

 この場合の銀行借入金利を2%と仮定すると4000万円×2%=80万円の利払いが発生します。

 管理費や固定資産税等の諸費用まで含めても130万円の費用と見積もれば充分でしょう。

 差し引き170万円の収入となります。つまり、投資額1000万円に対して170万円の収益が上がる計算になりますので、実質的な利回りは17%ということになります。

 一方で、リートに関しては、投資額1000万円×6%=60万円/年の分配金しか手に入りません(税引き前)。

 銀行から4000万円を借りてきて、手許資金1000万円と併せて5000万円のリートを購入することは逆立ちしてもできません。

 つまり、表面利回りが同じ6%であっても、実質利回りは3倍近くも違うのです。

 この違いが、どれだけ大きな違いになってくるか、想像がつきますか?

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