【これまでのお話】

 プライベートビジネスとして成り立つのは、次の5条件を全て満たしたビジネスです。

 

 ①小さな金額から始められること

 ②利他的なビジネスであること

 ③簡単に学べて再現性があり、片手間で手軽にできること

 ④家事の合間にできて、ムリなく続けられること

 ⑤他人任せにしないで、妻がコントロールできること

 夫婦で協力しながらも妻が中心となって取り組む必要がある点と、お金の本質が感謝の気持ちであるということから、突き詰めて考えるとこの5条件は必須です。

 

【今回のお話】

 

 「①小さな金額から始められること」の続きです。

 小さな金額から始められるからといって、新築ワンルームマンション投資に手を染めてしまうと厄介なことになります。

 例えば、首都圏の新築ワンルームマンションの平均販売価格は2千万円代前半で、年間家賃収入は100万円程度、利回りに換算して4%~5%の計算になります。

 そこで、超優遇レート2.5%で35年間借りることができたという前提でシミュレーションをしてみたのですが、とんでもない結果になってしまいました。

 

 確かに毎年100万円づつ家賃収入が入ってくるのですが、老朽化で建物の価値が減っていく分を差し引くと、実質的な家賃は66万円になってしまうのです。

 更に管理費や修繕積立金・メンテナンス費用や借入金利を差し引いて、一定の空室期間や仲介手数料等を考慮すると、実質的な家賃は0円になってしまいました。

 

 ここから更に、毎年発生する固定資産税や都市計画税と購入時にかかる諸経費を差し引くと、最初の10年間だけでも300万円の赤字になってしまうのです。

 しかも、家賃だって、新築当初は8万円だったとしても、35年も経てば4万円程度にまで下がっているかもしれません。

 

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